PJ Reuben

La part imputée au locataire ne peut pas excéder un plafond fixé par la loi. Toute location commence par la signature du bail. Vous pouvez soit le rédiger vous-même en vous procurant un formulaire sur Internet, soit passer par un professionnel, agent immobilier ou notaire. Dans le premier cas, vous ne pouvez évidemment pas demander un centime au locataire. Dans le second, les frais d’établissement du contrat, à savoir la rédaction du bail, mais aussi la visite du logement et l’état des lieux (comptez un demi-mois de loyer en tout), sont partagés pour moitié entre vous et le locataire.

La part imputée à ce dernier ne peut toutefois pas dépasser certains plafonds, fixés par la loi en fonction de la localisation du bien : 12  euros par mètre carré à Paris et dans 76 communes d’Ile-de-France, 10  euros dans les 28 plus grandes agglomérations du pays, 8  euros partout ailleurs. Précision : les honoraires dus par le locataire au titre de l’état des lieux sont plafonnés à 3  euros par mètre carré, quelle que soit la zone concernée. La loi dispose aussi que ces sommes ne sont payables qu’à la signature du bail. Pas question, donc, de réclamer un paiement au fur et à mesure que ces tâches sont exécutées. Notez que, si vous demandez à un professionnel de se charger de la gestion locative du bien, son coût sera entièrement à votre charge : il n’est pas récupérable sur le locataire.

Elle est de trois ans, reconductibles tacitement tant qu’aucun congé n’est donné.Trois ans, c’est la durée minimale d’un bail lorsqu’une ou plusieurs personnes physiques (une indivision, par exemple) sont bailleurs. C’est aussi le cas si le bailleur est une société civile immobilière (SCI) instituée entre les membres d’une même famille. En revanche, lorsqu’il s’agit d’une personne morale, par exemple une entreprise ou une association, la durée minimale du bail est de six ans.

>> Notre service - Faites des économies en testant notre comparateur d’assurance de prêt immobilier

Dans tous les cas, avant l’expiration du terme prévu, le bailleur doit adresser à son locataire un congé motivé, sans quoi le bail est reconduit tacitement et aux mêmes conditions. Bon à savoir : une personne physique peut consentir parfois un bail d’une durée inférieure à trois ans, mais d’au moins un an et à condition de justifier cette exception par une raison familiale ou professionnelle précise. Exemple courant : le propriétaire souhaite récupérer son logement et y habiter lors de son départ en retraite, attendu dans quinze mois.

Cela dit, même si la location est à durée réduite et que le locataire en connaît le terme, le bailleur doit lui envoyer un préavis en recommandé au moins deux mois avant la fin du bail. Dans tous les cas, attention : la date de la prise d’effet de la location, c’est-à-dire lorsque le locataire reçoit les clés et peut intégrer les lieux, n’est pas toujours celle de la signature du bail, laquelle peut intervenir quelque temps auparavant. Or c’est l’entrée dans les lieux qui détermine le point de départ de la location et va devenir la date anniversaire pour la fixation des délais légaux en matière de hausses annuelles du loyer ou d’envoi du congé.

Outre la description du bien, le contrat de bail doit contenir un certain nombre d’informations : loyer, charges (y compris, depuis janvier 2022, les dépenses annuelles de chauffage), date du paiement… Autre mention obligatoire, le loyer du précédent locataire s’il a quitté le logement il y a moins de dix-huit mois. En effet, en zone d’habitation tendue, le bailleur ne peut pas dans ce cas augmenter le loyer au-delà du niveau de l’indice légal de référence. Certaines dispositions, pourtant facultatives, devraient aussi figurer dans tous les contrats. Il en est ainsi de la clause d’indexation, qui permet, chaque année, de revoir le loyer à la hausse pour tenir compte de l’inflation. La clause résolutoire n’est pas moins indispensable : elle permettra de résilier le bail en cours si le locataire manque à ses obligations (impayés de loyer ou de charges, troubles de voisinage…). Attention, certaines clauses seront réputées «non écrites», autrement dit inapplicables, si elles enfreignent la législation.

Un propriétaire ne peut pas imposer ce qu’il veut à son locataire. Certaines clauses écrites dans le contrat de bail seront réputées «non écrites», c’est-à-dire inapplicables, si elles enfreignent la législation. Exemples de clauses abusives qui seront sans effet : l’obligation de régler le loyer par prélèvement automatique sur son compte (le chèque ou le virement reste la norme), l’application de pénalités en cas de retard de paiement du loyer ou des charges, la possibilité d’effectuer des visites de relocation – après que le locataire a donné congé – durant les jours fériés ou plus de deux heures par jour ouvrables, l’interdiction d’avoir des animaux de compagnie ou d’exercer une activité syndicale, politique ou associative. Ajoutons que si le locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation, le propriétaire ne peut pas lui imposer une compagnie.

Celle qui détermine le mode de révision du loyer s’avérera très précieuse. Certaines dispositions sont facultatives, mais elles devraient figurer dans tous les contrats en raison des avantages que le bailleur peut en retirer. Il en est ainsi de la clause d’indexation des loyers, qui permet de revoir régulièrement le loyer à la hausse pour tenir compte de l’évolution du coût de la vie. Le contrat doit alors indiquer la date de révision et le trimestre de référence de l’indice des loyers (IRL) servant à cette révision.

La clause résolutoire (ou clause de résiliation de plein droit du bail) est également conseillée : elle s’appliquera en cas de manquement du locataire à l’une ou l’autre de ces quatre obligations : défaut de paiement du loyer et des charges, non-versement du dépôt de garantie, défaut d’assurance contre les risques locatifs, troubles de voisinage constatés par une décision de justice.

>> Notre guide complet de l’investisseur. Pourquoi investir dans l’immobilier ?  Avec quels avantages fiscaux à la clé ? Comment tirer le meilleur rendement de sa ou ses location(s) ?

Contrairement à ce qu’indique son nom, cette clause ne signifie pas que le bailleur peut expulser son locataire. En réalité, les modalités de mise en œuvre sont très encadrées, et la justice doit toujours intervenir. La clause de solidarité, elle, est utile dans le cas d’une colocation. Elle prévoit que tous les colocataires ou les personnes qui se portent caution pour eux sont coresponsables du paiement des loyers et des éventuelles dégradations.

Pour limiter les risques de litiges, il doit être aussi précis à l’entrée qu’à la sortie. Obligatoirement joint au contrat de location, l’état des lieux permet au locataire de vérifier, à la remise des clés, que le bailleur met à sa disposition un logement correct, et au propriétaire, en fin de bail, de déterminer si des dégradations sont imputables au locataire. Pour limiter les risques de litiges et permettre une comparaison précise, l’état des lieux doit être aussi pointilleux à l’entrée qu’à la sortie.

Concrètement, ce document doit indiquer pour chaque partie du logement l’état des revêtements des sols, murs et plafonds ainsi que des divers équipements. Il doit aussi préciser le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux, qu’ils soient privatifs ou communs. Le conflit le plus courant provient d’une dégradation du bien que le propriétaire estime due à un manque d’entretien et que le locataire impute à une usure normale. La consultation d’une «grille de vétusté» peut alors aider à trouver un terrain d’entente.

A noter : en cas de refus de l’un d’eux de dresser un état des lieux à l’amiable, l’autre peut faire appel à un huissier. Les frais, fixés par la loi à 257 euros maximum, sont alors à partager en deux.

Texas is home to so many incredible destinations, so why not stay at a vacation home that is equally as incredible? These Airbnbs are not