Comment faire un bail de location?

Le contrat de location, aussi appelé bail, permet d’établir par écrit les droits et obligations d’un locataire et d’un bailleur pour louer un logement. Ce sont la loi Alur de 2014, la loi ELAN de 2018 et la loi Climat et Résilience de 2021 qui régissent les locations à usage d’habitation : elle encadre le contenu des contrats portant sur des logements loués en meublé ou vide.

Le contrat locatif peut être rédigé gratuitement entre particuliers en se basant sur des modèles types de bail de location. En revanche, la rédaction d’un contrat de location par un agent immobilier, un administrateur de biens ou un notaire est un service payant. Les frais de rédaction d’un contrat locatif sont généralement partagés par le locataire et le propriétaire bailleur.

Lors d’une location de particulier à particulier, la rédaction du bail peut se faire gratuitement entre le locataire et le bailleur. Pour cela, les particuliers concernés peuvent se fournir un modèle type de lettre de bail de location gratuit.

Vous trouverez sur Internet différents exemples gratuits de lettres de bail de location. Attention, ils ne sont pas tous conformes à la réglementation en cours en 2023. Voici une ressource fiable pour créer votre bail de location très facilement et en quelques minutes :

En option, vous avez la possibilité de sécuriser davantage votre contrat locatif en ajoutant différentes clauses importantes en cas de litiges ultérieurs et de bénéficier d’un service de gestion locative gratuit pendant 3 mois. Nous vous recommandons vivement d’étudier les avantages que cela procure par rapport au faible coût d’une rédaction plus complète et bien plus sécurisante pour le propriétaire investisseur.

Ce contrat est garanti conforme aux dernières lois applicables en 2023 : loi ALUR, ELAN, etc.Pour toute mise en location d’un appartement ou d’une maison vous devez également ajouter en annexe du bail différents diagnostics techniques obligatoires. Ces documents attestent de l’état de différents éléments du logement et des recommandations pour des améliorations. Retrouvez une liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour une location. Ce dossier de diagnostic technique est annexé obligatoirement à tout contrat de location d’habitation en France.

Dans le cas d’une location meublée, ce n’est plus la loi du 6 juillet 1989 qui régit les contrats mais les obligations sont de plus en plus strictes. L’appartement est dit meublé quand il dispose d’un mobilier suffisant pour répondre aux besoins de la vie courante du locataire. Le bail de location meublée est donc différent d’un bail pour un logement vide ou non meublé. Il doit notamment y figurer la liste du mobilier de l’habitation mis à la disposition du locataire.

Retrouvez tout ce qu’il faut savoir sur le bail de location d’un logement meublé ainsi qu’un modèle à configurer pour le télécharger en PDF ou utiliser la signature électronique proposée.

En plus des contrats pour un logement vide ou loué qui est loué en tant que résidence principale des locataires, il existe d’autres types d’acte qui répondent à des besoins spécifiques :

Selon le type de contrat choisi, la durée d’engagement ne sera pas la même. De plus, certains sont reconductibles tacitement alors que d’autres non :

Retrouvez toutes les informations à connaître sur la durée de bail de location.

Le contrat locatif doit contenir différents éléments obligatoires. D’autres éléments facultatifs peuvent être ajoutés à condition de ne pas être interdits (voir ci-dessous).

Liste des clauses obligatoires d’un bail locatif :

Un état des lieux d’entrée doit également compléter tout contrat de location. Cela fait partie des annexes complémentaires qui contiennent également le dossier de diagnostic technique et la notice d’information.

Le bailleur ne peut pas vous demander n’importe quel document pour vous louer un appartement ou une maison. En effet, la liste des éléments qu’il est interdit de demander ne cesse d’augmenter en vue de protéger la vie privée des locataires.

Voici une liste des interdits d’un contrat de location :

Une nouvelle loi vient d’être votée pour protéger davantage les locataires : possibilité d’obtenir une baisse de loyer si la taille de l’appartement s’avère inférieure, indemnités pour retard de remboursement de la caution, etc.

Dans une zone tendue pour une location de logement, il y a différentes règles supplémentaires qui sont appliquées sur les baux :

Comme tout contrat, un bail de location peut être résilié par le bailleur ou le locataire. Il y a pour cela des procédures à suivre et notamment des délais de préavis à respecter. Ces règles vont varier selon que le logement sera meublé ou non et selon qui demande la résiliation. Découvrez donc :

Que ce soit à l’entrée ou à la sortie d’un logement, vous aurez besoin de télécharger un modèle d’état des lieux et de bien savoir le remplir correctement pour éviter toutes complications entre bailleur et locataire.

Le bail doit être fait par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, caution).

Il peut prendre la forme d'un acte sous signature privée: titleContent ou d'un acte authentique: titleContent.

Il doit être conforme au modèle de bail réglementaire.

En voici un exemple :

Modèle de bail pour un logement vide (depuis le 1er août 2015)

Le bail doit préciser les informations suivantes :

Le bail doit préciser les informations suivantes :

Si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner les informations suivantes :

Le locataire et le propriétaire peuvent convenir d'inclure d'autres clauses dans le bail. Mais elles ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses interdites. Si une telle clause figure dans le bail, elle ne doit pas être appliquée. Il s'agit notamment des clauses :

Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Le dossier comprend les documents suivants :

En remplacement de l'état de l'installation intérieure de l'électricité, le bailleur peut fournir :

En remplacement de l'état de l'installation intérieure de gaz, le bailleur peut fournir :

D'autres documents doivent également être annexés au bail :

Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n'y sont pas soumis) peut nécessiter :

Contactez votre mairie pour savoir si le logement à mettre en location est concerné par cette obligation.

Le bail doit être conclu pour une durée minimum de :

Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement.

Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.

Le propriétaire doit confirmer au locataire, au minimum 2 mois avant la fin du bail, que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue. Le propriétaire doit envoyer cette confirmation par lettre recommandée avec avis de réception.

Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.

À la fin du bail, et en l'absence de préavis (congé) donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est :

Que vous ayez choisi de louer un appartement ou une maison, le bail doit obligatoirement être écrit et signé par le bailleur et le locataire à l’entrée de ce dernier dans le logement. Chacune des parties, y compris les garants ou les cautions personnes physiques, doit en recevoir une copie.

Depuis le 1er aôut 2015, le contrat de bail doit respecter un modèle établie par la loi. Cette dernière indique les informations nécessaires à l’établissement d’un contrat de bail. Elles concernent les parties prenantes mais aussi le logement en lui-même.

Si vous louez un logement vide, la durée du bail est de trois ans minimum. Une durée pouvant être allongée à six ans si le locataire est une personne morale.

Le propriétaire peut cependant louer pour des durées inférieurs mais à condition d’avoir une dérogation. Il doit justifier de sa nécessité de ne pas pouvoir louer 3 ans. Il peut s’agir d’un départ à la retraite ou encore du besoin de loger un membre de sa famille. Quelle que soit cette obligation, elle doit apparaître sur le contrat de location de façon à ce que le locataire en ait connaissance et puisse s’organiser avant l’échéance de son contrat. Si vous êtes propriétaire, pensez dans la mesure du possible à regarder sur le long terme afin de vous faciliter la vie (et celle du locataire) en cas d’imprévu.

Contrairement à la location vide, le contrat de location d’un logement meublé est limité à un an renouvelable. Si le locataire est étudiant et loue pour l’année universitaire, la loi prévoit un aménagement et le bail peut être ramené à neuf mois.

Le contrat de location doit obligatoirement indiquer :

Le contrat de location doit obligatoirement indiquer :

Cela va sans dire, le contrat de location doit comporter obligatoirement le montant du loyer. Mais pas que ! Le mode de règlement est également exigé, qu’il s’agisse d’un prélèvement automatique ou d’un paiement par chèque.

Le bailleur doit aussi indiquer le montant de la dernière quittance de loyer de l’ancien locataire afin que le nouveau puisse constater l’évolution du loyer qui varie chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers.

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au bailleur. Ce dernier la conserve durant toute la durée de la location. Pour lui c’est une réserve dans laquelle il peut puiser dans l’éventualité où le locataire lui doit de l’argent à la fin du bail.

Il n’est pas obligatoire mais généralement demandé par les bailleurs. Son montant est fixé à un mois de loyer pour un logement vide, deux mois pour un meublé. Le tarif doit être indiqué sur le contrat.

Comme tout contrat qui se respecte, les parties doivent fournir une liste de documents avant de signer. Voici les documents indispensables au contrat de location :

⚠ Avant de mettre votre bien en location, il est nécessaire de faire réaliser un diagnostic de votre logement par des experts afin d’évaluer son état.

Quatre diagnostics sont obligatoires ( Diagnostic de performance énergétique, état des risques naturels, miniers et technologiques, état des installations de gaz et d’électricité, constat des risques d’exposition au plomb).

En plus des informations portant sur le logement, le bailleur et le locataire, les parties peuvent s’entendre sur une durée de bail fixe mais aussi sur une augmentation de loyer après la réalisation de travaux de modernisation ou de rénovation.

Tout est possible dans le contrat de bail de location, à condition bien entendu de l’indiquer dans le contrat.

La loi sur les rapports locatifs du 6 juillet 1989 indique dans son article 4 que certaines clauses ne peuvent figurer dans le bail de location car elles sont considérées comme une entrave à la liberté du locataire.

Parmi elles :

Lorsque le bail arrive à son terme et que le bailleur et le locataire souhaitent continuer, le contrat de location peut être reconduit. Sans signalement de la part de l’un ou l’autre, il est reconduit tacitement dans les mêmes dispositions dans l’esprit du dicton « qui ne dit mot consent ».

Si les locations meublés et vides sont reconduites pour la même durée et selon les mêmes dispositions, la chanson est différentes pour les baux étudiants de 9 mois. Ils ne peuvent être reconduits automatiquement. La rédaction d’un nouveau bail est nécessaire.

D’un bail à l’autre, il est possible que le loyer augmente significativement. Pour ce faire, le propriétaire doit prévenir le locataire au minimum 6 mois à l’avance et argumenter à l’aide de références de loyer que les logements du même standing sont proposés dans le voisinage à des prix plus élevés qu’actuellement.

Le locataire doit accepter la hausse par écrit mais il peut également contredire l’augmentation.

Cependant, si aucun juge n’a été saisi et que la discorde est toujours vivace, le contrat de location est reconduit dans les mêmes dispositions.

• Nom et domicile du propriétaire.
• Si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire, nom et siège social du gestionnaire.
• Noms du ou des locataires.
• Date de prise d'effet et durée du bail.

La part imputée au locataire ne peut pas excéder un plafond fixé par la loi. Toute location commence par la signature du bail. Vous pouvez soit le rédiger vous-même en vous procurant un formulaire sur Internet, soit passer par un professionnel, agent immobilier ou notaire. Dans le premier cas, vous ne pouvez évidemment pas demander un centime au locataire. Dans le second, les frais d’établissement du contrat, à savoir la rédaction du bail, mais aussi la visite du logement et l’état des lieux (comptez un demi-mois de loyer en tout), sont partagés pour moitié entre vous et le locataire.

La part imputée à ce dernier ne peut toutefois pas dépasser certains plafonds, fixés par la loi en fonction de la localisation du bien : 12  euros par mètre carré à Paris et dans 76 communes d’Ile-de-France, 10  euros dans les 28 plus grandes agglomérations du pays, 8  euros partout ailleurs. Précision : les honoraires dus par le locataire au titre de l’état des lieux sont plafonnés à 3  euros par mètre carré, quelle que soit la zone concernée. La loi dispose aussi que ces sommes ne sont payables qu’à la signature du bail. Pas question, donc, de réclamer un paiement au fur et à mesure que ces tâches sont exécutées. Notez que, si vous demandez à un professionnel de se charger de la gestion locative du bien, son coût sera entièrement à votre charge : il n’est pas récupérable sur le locataire.

Elle est de trois ans, reconductibles tacitement tant qu’aucun congé n’est donné.Trois ans, c’est la durée minimale d’un bail lorsqu’une ou plusieurs personnes physiques (une indivision, par exemple) sont bailleurs. C’est aussi le cas si le bailleur est une société civile immobilière (SCI) instituée entre les membres d’une même famille. En revanche, lorsqu’il s’agit d’une personne morale, par exemple une entreprise ou une association, la durée minimale du bail est de six ans.

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Dans tous les cas, avant l’expiration du terme prévu, le bailleur doit adresser à son locataire un congé motivé, sans quoi le bail est reconduit tacitement et aux mêmes conditions. Bon à savoir : une personne physique peut consentir parfois un bail d’une durée inférieure à trois ans, mais d’au moins un an et à condition de justifier cette exception par une raison familiale ou professionnelle précise. Exemple courant : le propriétaire souhaite récupérer son logement et y habiter lors de son départ en retraite, attendu dans quinze mois.

Cela dit, même si la location est à durée réduite et que le locataire en connaît le terme, le bailleur doit lui envoyer un préavis en recommandé au moins deux mois avant la fin du bail. Dans tous les cas, attention : la date de la prise d’effet de la location, c’est-à-dire lorsque le locataire reçoit les clés et peut intégrer les lieux, n’est pas toujours celle de la signature du bail, laquelle peut intervenir quelque temps auparavant. Or c’est l’entrée dans les lieux qui détermine le point de départ de la location et va devenir la date anniversaire pour la fixation des délais légaux en matière de hausses annuelles du loyer ou d’envoi du congé.

Outre la description du bien, le contrat de bail doit contenir un certain nombre d’informations : loyer, charges (y compris, depuis janvier 2022, les dépenses annuelles de chauffage), date du paiement… Autre mention obligatoire, le loyer du précédent locataire s’il a quitté le logement il y a moins de dix-huit mois. En effet, en zone d’habitation tendue, le bailleur ne peut pas dans ce cas augmenter le loyer au-delà du niveau de l’indice légal de référence. Certaines dispositions, pourtant facultatives, devraient aussi figurer dans tous les contrats. Il en est ainsi de la clause d’indexation, qui permet, chaque année, de revoir le loyer à la hausse pour tenir compte de l’inflation. La clause résolutoire n’est pas moins indispensable : elle permettra de résilier le bail en cours si le locataire manque à ses obligations (impayés de loyer ou de charges, troubles de voisinage…). Attention, certaines clauses seront réputées «non écrites», autrement dit inapplicables, si elles enfreignent la législation.

Un propriétaire ne peut pas imposer ce qu’il veut à son locataire. Certaines clauses écrites dans le contrat de bail seront réputées «non écrites», c’est-à-dire inapplicables, si elles enfreignent la législation. Exemples de clauses abusives qui seront sans effet : l’obligation de régler le loyer par prélèvement automatique sur son compte (le chèque ou le virement reste la norme), l’application de pénalités en cas de retard de paiement du loyer ou des charges, la possibilité d’effectuer des visites de relocation – après que le locataire a donné congé – durant les jours fériés ou plus de deux heures par jour ouvrables, l’interdiction d’avoir des animaux de compagnie ou d’exercer une activité syndicale, politique ou associative. Ajoutons que si le locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation, le propriétaire ne peut pas lui imposer une compagnie.

Celle qui détermine le mode de révision du loyer s’avérera très précieuse. Certaines dispositions sont facultatives, mais elles devraient figurer dans tous les contrats en raison des avantages que le bailleur peut en retirer. Il en est ainsi de la clause d’indexation des loyers, qui permet de revoir régulièrement le loyer à la hausse pour tenir compte de l’évolution du coût de la vie. Le contrat doit alors indiquer la date de révision et le trimestre de référence de l’indice des loyers (IRL) servant à cette révision.

La clause résolutoire (ou clause de résiliation de plein droit du bail) est également conseillée : elle s’appliquera en cas de manquement du locataire à l’une ou l’autre de ces quatre obligations : défaut de paiement du loyer et des charges, non-versement du dépôt de garantie, défaut d’assurance contre les risques locatifs, troubles de voisinage constatés par une décision de justice.

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Contrairement à ce qu’indique son nom, cette clause ne signifie pas que le bailleur peut expulser son locataire. En réalité, les modalités de mise en œuvre sont très encadrées, et la justice doit toujours intervenir. La clause de solidarité, elle, est utile dans le cas d’une colocation. Elle prévoit que tous les colocataires ou les personnes qui se portent caution pour eux sont coresponsables du paiement des loyers et des éventuelles dégradations.

Pour limiter les risques de litiges, il doit être aussi précis à l’entrée qu’à la sortie. Obligatoirement joint au contrat de location, l’état des lieux permet au locataire de vérifier, à la remise des clés, que le bailleur met à sa disposition un logement correct, et au propriétaire, en fin de bail, de déterminer si des dégradations sont imputables au locataire. Pour limiter les risques de litiges et permettre une comparaison précise, l’état des lieux doit être aussi pointilleux à l’entrée qu’à la sortie.

Concrètement, ce document doit indiquer pour chaque partie du logement l’état des revêtements des sols, murs et plafonds ainsi que des divers équipements. Il doit aussi préciser le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux, qu’ils soient privatifs ou communs. Le conflit le plus courant provient d’une dégradation du bien que le propriétaire estime due à un manque d’entretien et que le locataire impute à une usure normale. La consultation d’une «grille de vétusté» peut alors aider à trouver un terrain d’entente.

A noter : en cas de refus de l’un d’eux de dresser un état des lieux à l’amiable, l’autre peut faire appel à un huissier. Les frais, fixés par la loi à 257 euros maximum, sont alors à partager en deux.